各区县住建局、辽滨经开区建设部：

为指导业主大会续聘、解聘和选聘物业服务企业，维护业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《业主大会和业主委员会指导规则》《辽宁省物业管理条例》和《盘锦市物业管理条例》等有关规定，我局修订了《业主大会续聘、解聘和选聘物业服务企业工作指引》，现印发给你们，请结合实际参考执行。

 

盘锦市住房和城乡建设局

2026年1月6日

附件

业主大会续聘、解聘和选聘

物业服务企业工作指引

（2025年版）

一、续聘、解聘和选聘物业服务企业的主体

续聘、解聘和选聘物业服务企业（包括物业服务企业和其他管理人，下同）事项由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。按照《民法典》的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会按照业主大会的授权代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意和业主大会授权，业主委员会不得作出续聘、解聘或选聘物业服务企业的决定。

二、候选物业服务企业的产生

物业服务期限届满前，业主大会已作出解聘原物业服务企业决定或者原物业服务企业已书面通知业主委员会不同意续聘的，业主大会会议表决选聘的候选物业服务企业不包括原物业服务企业。

提请业主大会会议表决选聘的候选物业服务企业，按照业主大会议事规则约定或者业主大会决定的方式产生，包括公开招标、邀请招标和协议招标等方式。

三、订立新物业服务合同并终止前期物业服务合同

（一）建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会续聘正在提供服务的物业服务企业（以下简称“原物业服务企业”）的工作流程：

1.原物业服务企业书面通知业主委员会同意续聘，业主委员会与原物业服务企业协商拟定新的物业服务合同，物业服务合同应参照市住建局制发的《物业服务合同》示范文本拟定。

2.业主委员会应当于业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内将业主大会召开的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、拟定的新物业服务合同等事项向全体业主进行不少于7天的公示，并在公示期间听取业主意见并集体讨论。

3.组织全体业主根据业主大会议事规则的规定，对续聘原物业服务企业拟定的新物业服务合同进行表决。

4.业主委员会公示业主大会会议表决结果，公示期不少于7天。

5.业主大会决定同意续聘原物业服务企业，并同意新物业服务合同的，由业主委员会按照业主大会的授权代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同。

（二）建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会选聘物业服务企业的工作流程：

1.业主委员会按照本指引“二”候选物业服务企业的产生，确定候选的物业服务企业。

2.业主委员会与候选物业服务企业协商拟定新物业服务合同，物业服务合同应参照市住建局制发的《物业服务合同》示范文本拟定。

3.业主委员会应当于业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内将业主大会召开的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主进行不少于7天的公示，并在公示期间听取业主意见并集体讨论。

4.组织全体业主对选聘物业服务企业、拟定的新物业服务合同进行表决（在拟定表决议题时，可以将续聘原物业服务企业作为一个表决议题，将选聘新物业服务企业并解聘原物业服务企业作为一个表决议题）。

5.业主委员会按照业主大会的决定和授权与续聘或新选聘的物业服务企业订立新物业服务合同。业主委员会与续聘或选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效的，原物业服务合同终止。

四、物业服务合同期限届满并订立新物业服务合同

（一）物业服务企业在物业服务期限届满前告知是否续聘的决定

物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

（二）业主大会在物业服务期限届满前续聘或者选聘物业服务企业

物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘、解聘或者选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

（三）物业服务期限届满前续聘或者选聘物业服务企业的工作流程：

1.物业服务期限届满前，业主大会续聘物业服务企业的流程按照本指引“三、（一）业主大会续聘原物业服务企业的工作流程”执行。

2.物业服务期限届满前，业主大会选聘物业服务企业的流程按照本指引“三、（二）业主大会选聘物业服务企业的工作流程”执行。

五、物业服务合同期限未届满终止原合同并订立新合同

（一）业主大会依照法定程序决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除物业服务合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

（二）物业服务合同期限未届满，但业主大会依照法定程序解聘原物业服务企业并终止物业服务合同，且选聘新物业服务企业的，业主大会解聘原物业服务企业并选聘新物业服务企业的流程可以按照本指引“三、（二）业主大会选聘物业服务企业的工作流程”执行。

（三）业主委员会按照业主大会决定和授权与选聘的物业服务企业订立新物业服务合同。

六、物业服务合同期限届满后未续聘或者选聘物业服务企业

（一）物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者选聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

（二）业主大会解除不定期物业服务合同的，续聘物业服务企业的流程按照本指引“三、（一）业主大会续聘原物业服务企业的工作流程”执行；选聘物业服务企业的流程按照本指引“三、（二）业主大会选聘物业服务企业的工作流程”执行。业主大会作出解除不定期物业服务合同决定的，应当提前60日书面通知原物业服务企业。

（三）原物业服务企业解除不定期物业服务合同的，应当提前60日书面通知业主、业主委员会。

七、物业服务合同终止后的其他重要事项

（一）物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务企业接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

（二）物业服务合同终止后，业主委员会应按照规定做好新、原物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理承接查验备案和物业服务合同备案。原物业服务企业拒不交接的，业主委员会可向属地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、住建部门以及公安机关报告，属地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、住建部门以及公安机关应当协助业主大会以及业主委员会做好新、原物业服务企业的交接工作。