各县区住建局、辽滨经开区建设部：

为进一步规范我市物业服务招标投标活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《辽宁省物业管理条例》《盘锦市物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际情况，现就我市物业服务招标投标工作的有关事宜进一步明确如下：

一、新建住宅项目前期物业管理招标投标

前期物业管理招标投标，是指新建住宅在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业对新建住宅项目实施物业管理的活动。各县区、经开区物业行政主管部门应当加强对本辖区物业管理招标投标活动的监督管理。

（一）住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人数少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地的县区、经开区物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。  

（二）建设单位应当在住宅物业销售前，通过招投标方式选聘物业服务企业。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。合同内容要符合《民法典》中关于物业服务合同的有关规定。

（三）建设单位有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

（四）招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应当具备下列条件：

1.有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；

2.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。

（五）建设单位选聘物业服务企业从事前期物业服务的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的县区、经开区物业行政主管部门办理招标备案，并提供下列资料：

1.建设单位工商营业执照和资质证书； 

2.土地使用权证；

3.建设用地规划许可证；

4.建设项目规划设计图纸；

5.预发布的招标公告；

6.招标文件；

7.临时管理规约；

8.招标人委托招标代理机构的委托书；

9.法律、法规规定的其他材料。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

（六）建设单位采用公开招标方式的，物业所在地的县区、经开区物业行政主管部门应当督促其在公共媒介上发布招标公告（报纸、电视等），并同时在中国招标投标公共服务平台上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法、投标资格条件以及获取招标文件的办法等事项。

（七）评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责，投标企业的信用情况应当作为评标的重要依据之一。评标委员会由招标人代表及有关评标专家组成，成员为5人以上单数。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

招标人应于开标时间1日前，在物业所在地县区、经开区物业行政主管部门的监督下，从全市物业管理专家库中随机抽取评标专家，现场通知抽取的评标专家。评标专家因故不能参加评标活动的，由招标人从专家库中继续抽取。各县区、经开区可以自行建立物业管理专家库，参与本辖区物业评标工作。

与投标企业有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

（八）开标结束后，招标人应当于3日内，在中国招标投标公共服务平台上发布中标候选人公示，公示期为3个工作日；候选人公示期满后，在中国招标投标公共服务平台上发布中标结果，公示期为1个工作日。

（九）建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。招标人和中标人双方应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同。合同主要条款不得背离招标文件实质性内容。

中标物业服务企业应自物业交接完成并签订物业服务合同之日起30日内到县区、经开区物业行政主管部门办理备案。

（十）招标人应当自签订物业服务合同之日起30日内，持以下材料到县区物业行政主管部门办理中标备案：

1.评标委员会提供的评标报告；

2.中标人的投标文件；

3.与中标人签订的经县区物业行政主管部门备案的物业服务合同；

4.法律、法规规定的其他文件。

县区、经开区物业行政主管部门对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成备案工作。

（十一）住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市或者县区、经开区住建部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

各县区、经开区可结合本辖区实际，依据相关法规对上述内容进行合理调整和完善。

二、既有住宅项目物业招标投标

既有住宅物业项目选聘物业服务企业的，提倡采取公开招投标方式进行，具体组织实施办法由各县区、经开区制定。

本通知自下发之日起实施。以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。

                      

 

盘锦市住房和城乡建设局

2025年7月29日