城中村改造加速落地　为“止跌回稳”再助力

在一系列促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场在10月份出现了明显的积极变化——

国家统计局11月15日发布的10月份70个大中城市商品住房销售价格变动情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场进一步改善。

近日，房地产领域的又一项增量政策快速落地——住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。通知明确，将城中村改造政策支持范围进一步扩大到地级城市，并要求各地进一步结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置。

受访专家表示，这是继11月13日财政部、税务总局、住房城乡建设部发布多项减税政策之后，再出台的一项楼市利好政策。作为房地产政策“组合拳”的新增量，这项政策举措将从需求和供给两端为促进房地产市场止跌回稳提供助力。

城中村改造政策支持“扩围”

通知明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

“这将有力地推动新增100万套城中村和危旧房改造目标的实现，加快改善一大批城中村居民居住条件，彻底消除安全隐患，提升城市形象，完善城市功能。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

国海证券首席经济学家夏磊认为，从35个大中城市扩大到297个地级市，可以让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利，充分释放新型城镇化的巨大潜力。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，10月中旬住房城乡建设部提到仅在35个大城市城中村改造规模170万套，全国需要改造的危旧房50万套。“本次政策支持扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的拉动也有望更快体现出来。”

“这次政策扩围将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题。”中国城市规划设计研究院战略研究中心副主任卢华翔进一步解释说，城中村改造需要大量的资金投入，需要长期稳定的低成本资金支持。扩围后，地方符合条件的项目，可充分利用开发性、政策性银行专项借款，可发行地方政府专项债券，还可以有商业银行贷款和税费优惠等政策支持，能够充分发挥多渠道资金的组合优势，推进项目顺利实施。

推动城中村改造货币化安置

在推进城中村改造货币化安置方面，通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

在上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰看来，通过货币化安置方式推进城中村改造，可与当地商品房库存去化工作有机结合起来，这样会产生多重好处：首先，增加了改造居民的安置住房选择面，给予居民更多选择自主权，更容易实现安置需求精准匹配；其次，缩短安置中的过渡周期，让群众可以尽快住进新房，改善居住条件；最后，大大缩短了项目改造周期，有助于减少改造项目的不确定性。“这样，不仅城中村居民的满意度和获得感可以大大提升，改造项目的资金也可以有很大节约，能尽早完成资金循环闭环，完成更多的城中村改造，产生社会效益与经济效益。”陈杰说。

虞晓芬在接受记者采访时也表示，通过货币化安置的方式，城中村居民可直接到商品住房市场选择心仪的住房，增加了房地产市场的交易量，可以直接带动去化压力大的地级城市存量房消化，加快解决房地产市场供求失衡问题，对于促进房地产市场止跌回稳具有重要作用。同时，货币化安置对于那些居住条件较差、急需改善居住环境的家庭无疑是一个福音，可以更快地搬入更加舒适宜居的住房。“各地应利用好这一政策红利，评估筛选符合条件的城中村改造项目，尽快启动实施。”虞晓芬说。

夏磊同样认为，通过货币化安置等方式，可以扩大居民的可选择范围，城中村居民可直接到现有的商品房市场选择合适的房子，有利于消化存量商品房，助力房地产市场止跌回稳。她用数据解释说，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，通过货币化安置将拉动2亿平方米商品房的去化，同时通过对城中村区域土地规划条件的合理调整，能使其更好地适应市场需求，可拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

“货币化安置的方式应该包括货币支付、房票支付等。”上海易居房地产研究院副院长严跃说，目前各地都在纷纷推进房票的政策，而且此类房票将在全市范围内可以使用。采用该方式的目的在于让老百姓早日拿到房票，可以更自由选择房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地产止跌回稳的过程中，安置户更好选房和入住新房。这对于各地消化库存房源和促进供求关系平衡以及更好推进城中村安全隐患治理工作等都具有积极的作用。

陈文静与严跃进持相同观点。她表示，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。如果货币化安置与房票政策结合，或将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的效果。

将城中村改造作为城市更新重要内容大力推进

通知指出，当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。

陈杰对此表示，当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，城中村改造作为城市更新的重要组成部分，是从源头上消除城市安全隐患、回应人民群众对美好宜居安全生活新期待的迫切需要，是推动城市发展方式转型、加快建设宜居韧性智慧城市的内在要求，更是统筹发展和安全的重要体现。他认为，积极推进城中村改造，从长远看，可以为城市实现民生福祉、经济发展和社会安全的协同增进打下牢固基础，是各城市提升城市吸引力和增进城市竞争力的重要基石；在当下，也可以直接起到稳定居民预期、激发消费潜力、填补投资缺口、平滑经济周期的多重功效。

通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。

虞晓芬认为，实施城中村改造，一个重要的原则是要先谋后动、动则必快、动则必成。这次通知要求各地要严格落实“一项目两方案”，确保条件成熟的项目才启动实施，这能够有效避免项目和债务风险，切实维护城中村居民的合法权益。