盘锦市住建局关于对《盘锦市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见（草案）》 征求意见的公告

盘锦市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见（草案）》已形成初稿，现向社会公开征求意见。现将有关事项公告如下：

一、意见反馈形式：可以信函、电话或者电子邮件的方式提出意见

二、征求意见截止日期：2020年10月26日

三、联系人：张伟

联系电话：0427-2688488

电子邮箱：2697591924@qq.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

盘锦市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见（草案）

 

为深入贯彻《辽宁省物业管理条例》《盘锦市物业管理条例》等法规政策，切实解决当前物业管理工作热点难点问题，提升物业服务水平和居住品质，经市政府同意，现就加强住宅小区物业管理工作提出如下意见：

一、指导思想

以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实物业管理各方主体责任和夯实基础工作为重点，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，推动我市物业管理规范化、标准化、专业化和人性化，进一步提升我市住宅小区物业管理水平。

二、工作目标

（一）物业管理覆盖面逐步扩大

积极推进市场运作为主体的物业管理模式，到2020年末，全市物业管理综合覆盖率达到90%以上。

（二）业主自治能力和水平全面提升

业主大会和业主委员会组织健全，运行规范，具备条件的物业小区业主委员会成立率达到100%。

（三）物业服务质量和居民满意度持续提升

全面落实《盘锦市住宅物业等级标准》（以下简称《标准》），到2020年末，达到《标准》的住宅小区占总数的95%以上，物业服务区域业主总体满意度达到95%以上。

（四）物业服务管理体制机制更加完善

大力推进物业行业法规及制度建设，加大行业监管和服务力度，各职能部门及公共服务单位履职到位。推动业主自治与基层社区治理有机融合，搭建社区公共事务决策平台，提升“智慧物业”在社区治理与便民服务等方面发挥的社会效益。

三、工作任务

（一）健全物业管理体制

1.压实物业管理工作职责。按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，强化辖区人民政府属地管理职责以及各级住建部门、相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，由市住建局牵头编制物业管理各方主体责任清单，进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界。

2.做实住宅小区物业管理联席会议制度。根据市政府办公室《关于建立物业管理联席会议的通知》，做实市、县（区）、街道（乡镇）三级住宅小区物业管理联席会议，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，推动联席会议办公室常态化运作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。

3.推进行政执法进小区。推进住建、城管执法、公安、消防、自然资源、市场监督、卫生监督等部门进入住宅小区开展行政执法工作。加大对建设单位和物业服务企业的监管，确保小区业主合法权益得到保障。推行行政执法公示制度，在小区醒目位置公示执法单位主要职责，切实消除小区执法死角，解决行政执法最后一公里问题。

（二）加强住宅小区前期物业管理

1.加强物业管理招投标监管。建设单位在选聘物业服务企业从事前期物业服务的，应当通过招投标的方式选聘，其中：预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；新建现售商品房项目应当在现售30日前完成。对建筑面积不超过3万平方米的，可以采用协议方式选聘，但必须经过县（区）住建局批准。对建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由城管执法部门按照《物业管理条例》第五十六条规定进行处理。

2.落实住宅小区承接查验制度。建设单位及物业服务企业应当在新建物业在交付使用15日前，按照有关规定完成对物业共用部位、共用设施设备等承接查验，并在新建物业在交付使用30日内，到县（区）住建局办理承接查验备案。对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项或“带病”交付。县（区）住建局要把好承接查验关口，对建设单位、物业服务企业未按《物业承接查验办法》规定履行承接查验义务的，责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

3.严把新建商品住房交付使用核验关口。按照盘锦市建设工程项目审批制度改革要求，督促建设单位将供水、供电、燃气、供热、排水、通信等市政公用基础设施报装提前到开工前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设，竣工验收时同步完成设施接入，切实提高验收效率。进一步落实新建商品住房交付使用核验制度，取得《商品住房交付使用条件确认书》后方可交付使用，从源头解决开发建设遗留问题。

（三）加强对物业服务企业的监管

1.重新修订盘锦市物业服务等级标准及考核标准。按照辽宁省出台的物业服务等级标准、物业标杆企业评审标准，结合我市实际，由市住建局牵头重新修订盘锦市物业服务等级标准及考核标准，突出可操作性与实用性，对物业企业进行动态考核。

2.出台前期物业收费政府指导价。由市发改委会同市住建局出台前期物业收费政府指导价，对实行政府指导价的住宅小区前期物业服务收费实行分级定价，加快建立动态调整、质价相符的收费机制。

3.加快物业管理信用体系建设。市住建局负责牵头建立全市物业管理信用信息系统，组织开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业诚信“红黑名单”制度，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，形成优胜劣汰的市场竞争机制。

4.发挥行业自律作用。推动成立全市物业管理行业协会，加强行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，积极发挥行业协会桥梁纽带、行业自律、正确舆论导向和服务企业作用。制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

（四）加强对业主大会、业主委员会指导监督

1.加强业主委员会建设。鼓励符合条件的社区干部、工作人员以及机关事业单位党员、专职网格员等骨干力量通过选举进入业委会任职。吸纳有财务、安全、设备、环境管理等专业特长的业主加入业主委员会。为调动业委会成员积极性，建立业委会成员工作补贴制度，由市住建局出台业主委员会成员发放津贴指导意见，根据小区公共部位经营收入状况确定津贴发放标准，经业主大会讨论通过，并在管理规约中予以明确。

2.强化属地政府监督职责。街道办事处（镇人民政府）要督促业主委员会严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，街道办事处（镇人民政府）要及时责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

（五）切实解决物业管理热点难点问题

1.破解专项维修资金缴纳及使用难题。一是加大行政执法力度，对业主未缴纳维修资金开发建设单位即将房屋交付业主的依法处罚。二是建立物业专项维修资金使用绿色通道。当共用部位、共用设施设备出现重大隐患，危及业主人身和财产安全，物业企业和业委会经协商可申请启动绿色通道，紧急使用物业专项维修资金。三是加大惩处力度。对开发建设单位挪用、拖欠物业专项维修资金的，各级住建部门负责催缴，并追究开发建设单位的责任；对物业企业和业委会挪用、滥用物业专项维修资金的，实行一票否决，计入信用信息档案，并追究当事人的法律责任。

2.强化物业管理用房建设。督促建设单位按照规定配置物业管理区域内物业服务用房，为物业企业管理办公、工作人员值班值守以及存放工具材料提供必要条件。强化物业管理用房管理，自然资源行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业管理用房作为规划设计指标进行审查；各级住建部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业管理用房建筑面积、位置进行核查；自然资源行政主管部门所属不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业管理用房建筑面积、位置。

四、工作措施

（一）加强组织领导

成立以市政府分管领导为组长，相关单位和辖区政府负责人为成员的市物业管理工作领导小组。领导小组下设办公室（设在市住建局），负责研究制定全市物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。县区政府须成立相应的组织机构，建立业主委员会、物业企业每旬自查，街道社区每月检查，辖区每季督查的工作机制。

（二）建立长效机制

县区政府和各有关部门要充分认识到物业服务业是体现人民群众对美好生活向往的重要载体，加强组织协调，抓重点、补短板、强弱项，着力强化工作措施，合力解决突出问题，切实建立长效机制。

（三）强化资金和政策保障

各相关职能部门和县区政府要将物业管理纳入基层社会治理创新的重要内容，研究出台相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展。县区政府要合理安排专项资金，充分利用好中央和省赋予老旧小区改造的优惠政策和补贴，完成老旧小区改造，造福广大市民。

（四）加强舆论和政策引导

各级政府和相关部门要加强政策指导，强化舆论宣传，指导物业服务企业创新服务举措，提高服务品质；引导广大市民树立物业服务是商品消费的观念，增强小区自治管理的自觉性，自觉遵守文明市民公约和小区管理规约，依法有序参与物业管理活动，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。